Coraz więcej par żyjących w związkach nieformalnych (czy to z wyboru, czy to wobec braku alternatywy) decyduje się na wspólny zakup nieruchomości. W przeciwieństwie do małżeństwa, w związku nieformalnym nie istnieje ustawowa wspólność majątkowa, dlatego warto wcześniej zadbać o odpowiednie zabezpieczenie interesów obu stron. Brak odpowiednich ustaleń może prowadzić do sporów w przypadku rozstania lub sprzedaży nieruchomości.

Czy partnerzy mogą wspólnie kupić nieruchomość?

Tak, partnerzy pozostający w związku nieformalnym mogą wspólnie nabyć nieruchomość. Można nabyć nieruchomość w udziałach nawet i z osobą zupełnie obcą (choć nie zalecamy, wspólne korzystanie z domu kupionego z obcą osobą może nastręczać trudności). W takiej sytuacji dochodzi do powstania współwłasności nieruchomości, a każda z osób staje się właścicielem określonego udziału w lokalu lub domu.

Udziały w nieruchomości mogą być równe lub różne – zależy to od ustaleń między partnerami. W praktyce często przyjmuje się udziały po ½, jednak możliwe jest również ustalenie innych proporcji, np. w sytuacji gdy jedna osoba wnosi większy wkład finansowy.

Jak ustalić udziały w nieruchomości przy zakupie przez partnerów?

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem prawnym jest ustalenie tych proporcji w oparciu o realnie wniesiony wkład własny oraz planowany udział w wydatkach na remont czy spłatę kredytu.

Przykład: Jeśli nieruchomość kosztuje 500 000 zł, a Ty wpłacasz 300 000 zł, zaś partner 200 000 zł, Twoje udziały powinny wynosić 60% (300 tys./500 tys.), a partnera 40% (200 tys./500 tys.). Taka proporcja pozwala uniknąć problemów w przyszłości, np. w przypadku sprzedaży nieruchomości lub podziału majątku po zakończeniu związku.

Co ważne, Urząd Skarbowy może zakwestionować sytuację, w której jedna osoba płaci za całość, a udziały są wpisywane po 50% – może to zostać uznane za nieopodatkowaną darowiznę.

Ciekawiej prezentować się będzie sytuacja, w której dzieląc udziały planujemy uwzględnić w ich podziale dalsze nierówne wydatki na wspomniane remonty czy kredyt. Trzeba bowiem zauważyć, że rozporządzenia udziałami nie da się od tak, jednostronnie zmienić (wykluczone jest również zawarcie umowy przewidującej warunek – jeśli partner zapłaci np. 100 000,00 zł za dach, to ma dodatkowe 10%). W konsekwencji, taki plan warto z wyprzedzeniem szczegółowo opisać w odpowiedniej umowie: zabezpieczyć się na wypadek niedojścia przyszłych wydatków do skutku.

Czy warto zawrzeć dodatkową umowę między partnerami?

Akt notarialny potwierdza jedynie prawo własności, natomiast dodatkowa umowa pełni rolę „instrukcji obsługi” majątku partnerów. Pozwala ona precyzyjnie uregulować kwestie, których prawo automatycznie nie rozstrzyga dla par bez ślubu. Taka umowa może dotyczyć m.in.:

• zasad ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości,
• podziału rat kredytu hipotecznego,
• rozliczenia nakładów na remont lub modernizację.

Co się dzieje z nieruchomością po rozstaniu partnerów?

W przypadku zakończenia związku nieformalnego nieruchomość pozostaje we współwłasności partnerów, chyba że strony zdecydują się na jej sprzedaż lub zniesienie współwłasności. Najczęściej spotykane rozwiązania to:

• sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanych środków,
• przejęcie nieruchomości przez jednego z partnerów z obowiązkiem spłaty drugiego,
• sądowe zniesienie współwłasności.

Należy pamiętać, że rozstanie nie rozwiązuje automatycznie umowy kredytowej. Dla banku oboje partnerzy pozostają dłużnikami solidarnymi, dopóki kredytu nie spłacą albo jeden z nich nie przejmie długu. Ta druga alternatywa zawsze wymaga jednak zgody banku. Sytuacja komplikuje się, gdy nakłady na mieszkanie były nierówne, a udziały w akcie notarialnym tego nie odzwierciedlają – wówczas konieczne jest żmudne udowadnianie roszczeń o zwrot nakładów.

Brak wcześniejszych ustaleń dotyczących finansowania zakupu lub remontów może w takiej sytuacji prowadzić do sporów sądowych.

 FAQ – najczęściej zadawane pytania

Czy po rozstaniu można sprzedać nieruchomość bez zgody drugiego partnera?

Jeśli była objęta współwłasnością: nie, chyba że za zgodą sądu.

Czy jeden partner może przejąć nieruchomość po rozstaniu?

Tak, jest to możliwe, jeżeli drugi partner zgodzi się na sprzedaż swojego udziału lub jeżeli sąd tak orzeknie.

Czy po rozstaniu mogę odzyskać pieniądze włożone w remont mieszkania partnera?

Tak, jest to możliwe. Istotną rolę pełni tu jednak termin w jakim roszczenie będzie dochodzone przed sądem. Wynosi on jeden rok od daty, w jakiej ten, kto nakłady poniósł przestał korzystać z cudzej nieruchomości.

Czy po śmierci partnera udział w nieruchomości przejdzie na mnie?

W przypadku braku testamentu – nie. Według polskiego prawa spadkowego, w pierwszej kolejności dziedziczą dzieci, a jeśli ich nie ma – rodzice i rodzeństwo zmarłego. Partner nieformalny nie dziedziczy z ustawy: w tym aspekcie wspólne życie nie ma znaczenia. Jedynym sposobem na zabezpieczenie partnera jest sporządzenie testamentu.