Problemy z nierzetelnymi najemcami należą do częstych sporów na rynku mieszkaniowym. W praktyce zdarza się, że zadłużony najemca przestaje regulować czynsz oraz opłaty za media, a zaległości czynszowe rosną z miesiąca na miesiąc. W takiej sytuacji właściciel mieszkania ma określone uprawnienia wynikające z przepisów prawa cywilnego oraz z ustawy o ochronie praw lokatorów, jednak musi działać zgodnie z procedurą przewidzianą przez prawo. Błędy najczęściej spowodują, że niechciany lokator zostanie w naszym mieszkaniu jeszcze dłużej.

Warto pamiętać, że ochrona praw lokatora w Polsce jest stosunkowo szeroka, dlatego nie jest dopuszczalne m.in. samodzielne usunięcie lokatora z mieszkania czy wymiana zamków bez wyroku sądu. Próby rozwiązania takich problemów na własną rękę mogą potencjalnie skończyć się dla właściciela wyrokiem karnym. Sprawa nie jest jednak z góry przegrana: przepisy przewidują konkretne instrumenty pozwalające właścicielowi dochodzić swoich praw, w tym wypowiedzenie umowy najmu, dochodzenie zaległego czynszu oraz – w ostateczności – eksmisję lokatora.

Co może zrobić właściciel mieszkania, gdy najemca nie płaci czynszu?

Gdy pojawia się dług czynszowy, właściciel powinien przede wszystkim udokumentować powstałe zaległości oraz wezwać najemcę do zapłaty. Takie wezwanie nabiera szczególnego znaczenia, gdy zaległość przenosi trzy miesiące. Warunkiem koniecznym skutecznego rozwiązania najmu jest bowiem wezwanie do zapłaty zaległości z jednoczesnym zakreśleniem terminu do jej uregulowania i jasną informacją, że w braku zapłaty najem będzie wypowiedziany.

Równolegle można dochodzić zalegających czynszów. Mając jednak na uwadze, że zazwyczaj lokator, który przestał płacić uzyskuje niewielkie zarobki, trzeba liczyć się z tym, iż nawet jeśli wyrok nakazujący lokatorowi zapłatę będzie, to wyniki egzekucji mogą być marne.

Terminy i przyczyny wypowiedzenia

Właściciele mieszkań często wychodzą z założenia, że skoro w umowie zapisali, że w braku zapłaty mogą wypowiedzieć najem, to problem z niepłacącym lokatorem nie jest dla nich aż tak groźny. Przekonanie to jest całkowicie błędne. Ustawa o ochronie praw lokatorów ściśle reguluje wypowiedzenie i treść umowy tych regulacji nie zmieni. Jest to ważna informacja dla obydwu stron najmu. Dla wynajmującego: musi być świadom tego, że w pewnym zakresie jego umowa to co najwyżej straszak na lokatorów. Dla najemcy: przeciwnie, że w pewnym zakresie nie ma większego znaczenia co zapisano w umowie – liczą się przepisy a nie fantazja właściciela.

Jak legalnie eksmitować lokatora, który nie płaci?

Jeżeli najemca nadal zajmuje lokal mimo rozwiązania umowy, właściciel może wystąpić do sądu z pozwem o eksmisję. W procesie eksmisyjnym badane będzie, czy umowę najmu skutecznie wypowiedziano. Jeśli nie: lokator w mieszkaniu pozostanie, a właściciel procedurę będzie musiał powtórzyć.

Po uzyskaniu wyroku eksmisyjnego sprawa trafia do komornika, który przeprowadza eksmisję zgodnie z przepisami prawa. W niektórych przypadkach jednak sąd może orzec wstrzymanie egzekucji, jeżeli lokatorowi przysługuje prawo do lokalu socjalnego.

Komu przysługuje lokal socjalny przy eksmisji?

Jednym z kluczowych elementów postępowania eksmisyjnego jest ustalenie, czy eksmitowanemu lokatorowi przysługuje lokal socjalny. Zgodnie z przepisami sąd szczegółowo bada sytuację życiową lokatora i prawo do takiego lokalu może mu przyznać.

Prawo do lokalu socjalnego przysługuje osobom szczególnie chronionym, takim jak kobiety w ciąży, osoby niepełnosprawne, emeryci o niskich dochodach, bezrobotni, czy małoletni lokatorzy. W przypadku gdy lokatorowi należy się lokal socjalny wykonanie eksmisji jest wstrzymane do czasu zapewnienia przez gminę odpowiedniego lokalu. Warto w takim wypadku zainteresować się odszkodowaniem od gminy za niedostarczenie lokalu socjalnego.

Jakie dokumenty są potrzebne do złożenia pozwu o eksmisję?

Aby skutecznie przeprowadzić eksmisję, właściciel powinien zgromadzić odpowiednią dokumentację. Najczęściej wymagane są:

• umowa najmu;
• dokument potwierdzający wypowiedzenie umowy najmu;
• wezwania do zapłaty zaległości;
• zestawienie zadłużenia najemcy i zaległych opłat.

Dokumenty te pozwalają wykazać przed sądem, że lokator zajmuje mieszkanie bez tytułu prawnego oraz że istnieje zadłużenie najemcy wynikające z nieuregulowanych opłat.

FAQ – najczęściej zadawane pytania

Czy można eksmitować lokatora w trybie natychmiastowym?

Co do zasady nie. Konieczne jest wcześniejsze wypowiedzenie umowy najmu oraz uzyskanie wyroku sądu nakazującego eksmisję lokatora.

Kiedy sąd może wstrzymać eksmisję lokatora?

Sąd może wstrzymać wykonanie eksmisji, jeżeli lokatorowi przysługuje prawo do lokalu socjalnego. W takiej sytuacji eksmisja zostaje odroczona do czasu, aż gmina zapewni odpowiedni lokal.

Jak odzyskać zaległości czynszowe od nieuczciwego najemcy?

Właściciel może dochodzić należności poprzez postępowanie sądowe, a po uzyskaniu wyroku skierować sprawę do egzekucji komorniczej. Taka procedura umożliwia teoretycznie windykację należności od najemcy i odzyskanie zaległych opłat. W praktyce najczęściej lokator niepłacący, to lokator, którego nie będzie się opłacać windykować.