Wyprowadzka jednego ze współwłaścicieli z domu lub mieszkania często rodzi pytanie, czy pozostali właściciele mogą samodzielnie podejmować decyzje dotyczące nieruchomości. Podstawowym obszarem problemowym jest jednak to, czy współwłaściciela, który już się wyprowadził można więcej do domu/mieszkania nie wpuścić w tym wymieniając zamki. Zagadnienie to ma oczywiste praktyczne znaczenie, szczególnie w sprawach małżeńskich.
Czy współwłaściciel może wymienić zamki bez zgody drugiego współwłaściciela?
Sama wymiana zamków, to nic złego. Problem rodzi się wtedy, gdy zamki zmieniliśmy ale klucza drugiemu ze współwłaścicieli wydać już nie chcemy. Podstawowa regulacja prawna mająca zastosowanie to przepisy dotyczące własności. Mówią one, że każdy ze współwłaścicieli ma prawo z rzeczy wspólnej korzystać (art. 206 k.c.).
Jakie są prawa współwłaściciela do korzystania z nieruchomości?
Rozpatrując powyższy problem od strony współwłaściciela, którego pozbawiono możliwości korzystania z rzeczy wachlarz potencjalnych rozwiązań prawnych jest stosunkowo szeroki. Właściciel może bowiem po pierwsze żądać tego, by dopuszczono go do korzystania. Może też dochodzić roszczeń z tytułu wynagrodzenia za korzystanie ponad udział czy wreszcie rozważyć skierowanie sprawy na drogę postępowania karnego (zmuszanie, mir itd.). Wybór właściwej ścieżki postępowania zawsze będzie determinowany konkretnymi okolicznościami sprawy oraz długoterminowym celem: powrót do korzystania, maksymalizacja korzyści z zaistniałego stanu rzeczy itd. Należy również pamiętać, że współwłaściciel – poza szczególnymi wypadkami – w każdym czasie może żądać, by Sąd zniósł współwłasność. To skomplikowane zagadnienia ale sprowadza się do wyboru: przyznać każdemu część do wyłącznego korzystania, przyznać rzecz jednemu ze spłatą bądź – jeśli inaczej się nie da – sprzedać wspólną rzecz i podzielić uzyskane ze sprzedaży środki.
Najrzadziej spotykanym w praktyce wariantem (przy zaognionych sporach), jest uregulowanie wspólnego korzystania z rzeczy w umowie, tzw. podział do korzystania (quoad usum). Polega on na tym, że współwłaściciele uzgadniają, która osoba będzie korzystać z określonej części nieruchomości, mimo że własność nadal pozostaje wspólna. Taki podział może nastąpić w drodze orzeczenia ale i też wynikać z wyraźnego porozumienia między stronami albo z utrwalonej praktyki korzystania z nieruchomości.
Milczący podział do korzystania
Omawiając zarysowany problem od strony współwłaściciela, który drugiego do posiadania dopuścić nie chce szczególnego znaczenia nabiera sygnalizowany powyżej podział do korzystania. Taki podział może bowiem wyniknąć również z utrwalonej praktyki. Wprost: kto się raz wyprowadził, może tak łatwo już do domu nie wrócić. Skoro się bowiem wyprowadził (i z mieszkania nie korzysta od pewnego czasu) to można twierdzić, że strony samymi swoimi działaniami ustaliły kto dalej będzie mieszkanie zajmował. Odpowiednio do takiego ustalenia, można poważnie myśleć o wymianie zamków – i nie wydaniu drugiemu współwłaścicielowi klucza. Decyzja taka powinna jednak być zawsze poprzedzona wnikliwym przeanalizowaniem sprawy.
Czy można eksmitować współwłaściciela ze wspólnego domu?
W praktyce eksmisja współwłaściciela jest bardzo trudna. Współwłasność nieruchomości oznacza, że każda z osób posiada określony udział i związane z nim prawa współwłaściciela do nieruchomości wspólnej.
Dlatego co do zasady nie można doprowadzić do sytuacji, w której jeden współwłaściciel zostaje pozbawiony prawa do korzystania z nieruchomości. Wyjątki mogą pojawić się w szczególnych sytuacjach, jednak zazwyczaj wymagają one orzeczenia sądu.
FAQ- najczęściej zadawane pytania
Czy współwłaściciel, który się wyprowadził, nadal ma prawo wejść do nieruchomości?
Wyprowadzka jednego z właścicieli nie powoduje utraty jego praw. Nadal przysługują mu prawa współwłaściciela. O ile współwłaściciele nie ustalili inaczej, każdy z nich może korzystać z niej w takim zakresie, jaki da się pogodzić z prawami pozostałych.
Czy współwłaściciel może żądać wydania kluczy do wspólnej nieruchomości?
Tak. Współwłaściciel ma prawo współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej, dlatego co do zasady powinien mieć możliwość swobodnego dostępu do nieruchomości, w tym także otrzymać klucze. Chyba, że przyjęto podział nieruchomości do korzystania wykluczający takie żądanie.
Jak wygląda dorozumiane porozumienie współwłaścicieli dotyczące korzystania z nieruchomości?
Dorozumiane porozumienie współwłaścicieli polega na tym, że właściciele, chociażby i nikt tego nie powiedział, przez pryzmat faktów – praktyki –ustalają między sobą sposób korzystania z nieruchomości. Najczęściej przejawia się to w tym, że każdy współwłaściciel korzysta z określonej części domu, mieszkania lub działki, a pozostali akceptują taki stan rzeczy (albo też, korzysta tylko jeden, a drugi temu się nie sprzeciwia). Jeżeli jednak pojawi się spór między współwłaścicielami, dotychczasowe zasady mogą zostać zakwestionowane i zastąpione formalnym uregulowaniem sposobu korzystania z nieruchomości przez sąd.
